『常識破りの「空き家不動産」投資術』（村上祐章著、ビジネス社）をご紹介します。簡単に述べると、自分で所有しない空き家を清掃して人を住まわせ、家主と家賃収入を按分するビジネスです。宅建法の解釈で様々な意見が出ていますが、初期費用がかからず物件を所有するリスクがない、という点では面白いビジネスという評価が多かったので読んでみました。
この本は、昨年出たのですが、今も売れ続けているようです。
ブログのレビューも何記事も書かれています。
例によって、週遅れのランナーになってしまいましたが、今更私も読んでみました。
『常識破りの「空き家不動産」投資術』というタイトルから、「なあんだ。『不動産投資』か。金と知識が必要みたいだな。自分には縁のない話だ」と思われるかもしれません。
たとえば、電話営業などでよくかかってくる、「マンションを買って家賃収入を利殖にしよう」というのがありますよね。
あれは、まずマンションを買わなければなりません。
中古ワンルームマンションを買うにしても、まとまったお金が要ります。
マンションを買っても、入居者がいなかったら家賃は入ってきません。
マンションである以上、管理費や修繕積立金などもありますから、それを家賃に乗せると、決して安い値付はできないでしょう。
購入費を回収して、もとをとり黒字にするには何年かかるかわかりません。
一方、本書は、まず対象は「マンション」ではなく「一軒家」です。
そして、なにもないところから購入するのではなく、持ち主がいる空き家を利用します。
そこに簡単な掃除やリフォームを行い、住みたい人を探します。
通常の賃貸物件よりずっと安くして敷居を低くします。
家賃収入は、家のオーナーと按分。
持ち主と住みたい人の間をとりもつだけなので、自分がその物件の購入を行う必要がありません。
その結果、著者は、そのノウハウで70軒以上管理し、「無職・資金ゼロのアラフォーの僕でも月収100万円を実現した！」ということです。
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疑問点と学べる点
指摘されている問題点は、これは事実上の「又貸し」であり、宅建業法に違反するのではないかというものです。
宅建業が定める「取引」の中に含まれる、つまり、他人間の契約を代理して売買、交換、貸借を行うことにあたるという指摘がされています。
著者によると、オーナーと自分、そして自分と借り主と二段階の契約のため、法的には不動産仲介とは異なり、宅建の資格も必要ないそうで、弁護士にも聞いたが全く問題ないといわれた、とのことです。
また、著者によると、70軒管理して、家賃の回収トラブルは1軒だけと書かれています。
物件の破損その他トラブルもないそうです。
かりに宅建業法がシロであっても、不動産仲介の実務経験がない人が、70軒も管理するのなら、大きなトラブルがないことはたんに幸運なだけで、かりに同じことをできたとしても、想定しないリスクがあるような気がします。
「月収100万円を実現した！」というタイトルですが、決して簡単に実現しているわけではありません。
1.空き家を見つけ、
2.その持ち主を探しだし、
3.オーナーに自分がすることを理解してもらい空家を借り受け
4.なるべくお金をかけずリフォームし
5.借り手を探し
6.2通契約書を作り
7.家賃の集金を行う
のです。
空き家利用でもともと家賃が安く、「古い家だからしょうがないね」と、家の持ち主も借りている人も物件に対する期待度が低いからトラブルは比較的起こりにくいのかもしれませんが、その幸運が永遠につづく保証はありません。
ただ、空き家から新たなビジネスモデルーそれも初期費用がかからず、物件を所有するリスクがないーを考案し実践するバイタリティは、あやかりたいとは思いました。
著者がこのビジネスを思いついたのは、チラシを投函する仕事で町をまわっていたときに、空き家が意外と多かったことだといいます。
私は外出して歩いていても、考えごとばかりで、景色すらよく見ていないなあと気が付きました。
人生、どこにきっかけがあるかわかりませんからね。
景色も人生を変えるチャンス、という発想は一理あると思いました。
『常識破りの「空き家不動産」投資術』（村上祐章著、ビジネス社）をご紹介します。簡単に述べると、自分で所有しない空き家を清掃して人を住まわせ、家主と家賃収入を按分するビジネスです。宅建法の解釈で様々な意見が出ていますが、初期費用がかからず物件を所有するリスクがない、という点では面白いビジネスという評価が多かったので読んでみました。
なるほど、色々な商売があるものですね。
by yamatonosuke (2016-08-03 00:22)
新たな観点に着目するのはいいと思いますが、定められたルールを破ってはいけないですよね。
今回の場合は…本として出せるということは一応「セーフ」なのではと思います。
by ナベちはる (2016-08-03 00:41)
今はきっちりリフォームしないと借りる人がいないと聞いたことありますが、格安とか身分保証がゆるいとかすれば可能性はあるのかもしれませんね。
by 赤面症 (2016-08-03 01:44)
借りる側からすると、責任の所在とか大丈夫かしら。
例えば老朽化して、手すりが壊れて怪我したとか。
賠償責任問題になりますよ。
リフォームは著者がやってるみたいですが、
では大家の責任ではなくて、著者の責任なのか、
気になります。
by utamaroco (2016-08-03 02:57)
最近ラジオCMで「空き屋、空き部屋借り受けます」のCMが流れていますよね。
by kinkin (2016-08-03 04:47)
空き家の再利用はいいと思います。
by pandan (2016-08-03 05:28)
空き家、うちにもありますので、再利用ができる仕組みは歓迎です。
by green_blue_sky (2016-08-03 06:14)
かなりボロっちい家でないと無理がありすぎるんじゃないかなー？一軒家借りる人って結構うるさい人ばっかだよ。
by pn (2016-08-03 06:25)
発想は面白いですね。
でも、指摘されているとおり、月収ではなくて、月商のきもします。代理でやっているわけですから、不利益もおおそうです
ケチな人ならば、しばらくすれば、直接契約してしまいそうです。
by tachi (2016-08-03 15:06)
色々考えますねぇ(＠_＠;)
by ニッキー (2016-08-03 20:39)
3と4が難しい条件に感じますね。
リフォームするお金がなく放置気味の
戸建てで、このままじゃ税金ばかり出てく
なんて状態のオーナーがいれば、飛びつくかも
しれませんが、それは場所によるんでしょうね。
うちの近所では最低限の手直しだけでも
賃料安め設定で借り手はつくから難しいような気がします。
今後そんなオーナーがいたら自分も
トライしてみよっかなぁと思いましたけど＾＾
by 昆野誠吾 (2016-08-06 16:54)